פסק-דין בתיק ת"א 6964-08-09

העובדות בתמצית

1. התביעה שלפניי הנה תביעה לפינוי שני נכסים אשר הושכרו לנתבעת בדיירות מוגנת, ולתשלום דמי שכירות בסך 142,200 ש"ח. התובע הנו בנה ואחד היורשים על פי דין של המנוחה סמיה חכרוש ז"ל (להלן: " המנוחה"), המשמש כמיופה כוחם של כל היורשים לייצגם בתביעה זו.

2. בתאריך 26/11/73 נחתם בין המנוחה ובין יעקוב נימר ז"ל (להלן: " המנוח"), בעלה של הנתבעת, הסכם שכירות לגבי דירת מגורים ברח' 608 מס' 13 בשוק נצרת (להלן: " הדירה"), תמורת דמי שכירות שנתיים בסך 2,500 ל"י (ר' נספח ב' לתצהיר התובע - ת/1). על ההסכם חלות הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972 (להלן: " חוק הגנת הדייר").

(יצוין, כי בטעות נרשם הן בתביעה, הן בתצהיר התובע, והן בסיכומיו, תאריך 26/04/73 כתאריך ההסכם).

3. ביום 17/07/76 נחתם הסכם שכירות נוסף, בין אחמד סאלח חמודה והמנוחה מצד אחד, לבין המנוח מצד שני, לגבי הקומה הראשונה במבנה המצוי בגוש 16514 חלקה 251, לשם הקמה והפעלה של בית קפה (להלן: " בית העסק") (ר' נספח ג' לתצהיר התובע - ת/1). גם על שכירות בית העסק חלות הוראות חוק הגנת הדייר.

(גם לגבי הסכם זה נפלה טעות לגבי תאריכו, ונרשם 24/04/76 הן בתביעה, הן בתצהיר התובע והן בסיכומיו, בעוד שתאריך ההסכם הוא 17/07/76).

4. בעבר הגיש התובע, נגד הנתבעת, תביעה לתשלום דמי שכירות לתקופה משנת 1997 ועד לשנת 2007 ( ת.א. 2768/07, בבית משפט השלום בנצרת), וביום 1/3/2009 ניתן פסק-דינו של כב' השופט ע' טאהא, המחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך של 36,000 ש"ח, בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד (להלן: " פסק הדין בתביעה הקודמת"). התביעה הקודמת התייחסה לדירה בלבד.

טענות הצדדים

5. התובע טען כי הנתבעת לא שילמה לו דמי שכירות עבור הדירה גם בשנים 2007 - 2009, ואף לא סילקה את החוב המגיע לו על-פי פסק הדין בתביעה הקודמת. כן נטען כי הנתבעת ביצעה שינויים מהותיים בדירה, לרבות פריצת פתח כניסה חדש לדירה וסגירת הכניסה המקורית, שימוש בגג הבית כמרפסת וככניסה לדירה, וזאת מבלי לקבל את הסכמת הבעלים. לפיכך, נטען, הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית, ועליה לפנות את הדירה.

6. התובע טען כי לאחר פטירתו של המנוח, בעלה של הנתבעת, נותרה הדירה פנויה וריקה במשך כ-10 שנים, עד לשנת 1998, אז חזרה הנתבעת להתגורר בה. לפיכך, זכויותיה של הנתבעת כדיירת מוגנת בדירה פקעו. לאור האמור, ראוי לקבוע כי יהיה על הנתבעת לשלם לתובע דמי שכירות שאינם כפופים למגבלות הקבועות בחוק הגנת הדייר, בגובה 750 ש"ח לחודש, המסתכמים בסך של 27,000 ש"ח עבור התקופה שבין השנים 2007 - 2009. לחילופין, טען התובע, אם בית המשפט יקבע כי הוראות חוק הגנת הדייר חלות על השכירות, תהיה הנתבעת חייבת לתובע דמי שכירות בסך 8,148 ש"ח, המחושבים על פי התקרה השנתית הנקובה בחוק הגנת הדייר בסך 2,716 ש"ח, במכפלת שלוש שנות שכירות.

7. באשר לבית העסק טען התובע כי העסק סגור מזה 15 שנים, והנכס אינו בשימוש התואם את מטרות השכירות, אלא שהוא משמש את הנתבעת כמחסן בלבד. לפיכך לא חלות על בית העסק הוראות חוק הגנת הדייר, ועל הנתבעת לפנותו ולהשיבו לידי התובע. גם בבית העסק ביצעה הנתבעת שינויים, לרבות סגירת הכניסה הראשית ופריצת פתח לכניסה מכיוון הבית. במעשים אלה, הפרה הנתבעת את הסכם השכירות לגבי בית העסק. כמו-כן, נטען כי הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות עבור בית העסק משנת 1997 ועד למועד הגשת התביעה, ולכן התובע זכאי לקבל דמי שכירות בסך 800 ש"ח לחודש, למשך 12 שנים, המסתכמים בסך של 115,200 ש"ח.

8. כתב ההגנה שהוגש על ידי הנתבעת, כלל הכחשה של כל סעיפי כתב התביעה, מבלי שתמסר בו כל גרסה עובדתית, ומבלי שנטענה בו אף טענה משפטית. בתצהירי העדות הראשית שהוגשו מטעם הנתבעת, הועלו לראשונה טענות של התיישנות התביעה ושיהוי בהגשתה. יצוין כי בישיבת קדם המשפט מיום 20/1/11 הודיע ב"כ הנתבעת כי היא חוזרת בה מטענת ההתיישנות, אולם הנתבעת חזרה והעלתה טענה זו בסעיף 16 לסיכומיה, לגבי דמי השכירות עבור בית העסק לתקופה משנת 1997 עד לשנת 2001. כן הועלו טענות נוספות ובהן העדר עילה, מעשה בי-דין, השתק עילה והשתק פלוגתא. טענות אלה נטענו ללא פירוט או אסמכתאות. עוד נטען בתצהירים כי הנתבעת שילמה דמי שכירות עד לשנת 2007, בסך 1,000 ש"ח לשנה, עבור הדירה ובית העסק גם יחד, באמצעות בנה. יחד עם זאת, לא נמסרה גרסה מטעם הנתבעת לגבי דמי השכירות בעד התקופה שמשנת 2007 ואילך. עוד נטען בתצהירים כי אין לתובע עילת פינוי.

9. בסיכומיה הוסיפה הנתבעת וטענה כי אין מחלוקת בין הצדדים לגבי התקופה בה לא שולמו דמי שכירות עבור הדירה, אולם הנתבעת טענה כי שילמה את דמי שכירות עבור בית העסק עד לשנת 2006. נוסף על כך, טענה הנתבעת בסיכומיה כי היות והתובע לא נהג לנהל תרשומת של דמי השכירות שקיבל ממנה, נטל ההוכחה להראות כי קיבל ממנה דמי שכירות רובץ עליו.

עובדות ופלוגתאות מוסכמות

10.  בדיון שנערך ביום 11/5/2011, נוסחו ההסכמות מפי באי-כוח הצדדים, כלהלן: כפי שעולה מפסק הדין בתביעה הקודמת, דמי השכירות השנתיים של הדירה עמדו נכון לשנת 2007 על סך 2,590 ש"ח לשנה, כשסכום זה כפוף להעלאות על פי חוק הגנת הדייר. הוסכם כי הנתבעת לא שילמה סכום כלשהו על חשבון החוב שנקבע בפסק הדין, וכן לא שילמה דמי שכירות שוטפים מאז מתן פסק הדין ועד למועד הדיון.

לגבי בית העסק, הוסכם כי דמי השכירות השנתיים נקבעו בסעיף 4 להסכם השכירות, בסך 800 ל"י לשנה, בכפוף להעלאות על פי חוק הגנת הדייר. אציין כי בעניין זה נתפסו ב"כ הצדדים לכלל טעות, משום שבסעיף 4 להסכם שכירות בית העסק (נספח ג' לתצהיר התובע) נרשם כי דמי השכירות יהיו בסך 800 ל"י לחודש, ולא לשנה.

11.   עוד נרשם מפי הצדדים באותו דיון, כי לטענת התובע דמי השכירות בבית העסק לא שולמו מאז שנת 1997 כולל, עד היום, ולטענת הנתבעת דמי השכירות עבור בית העסק שולמו כסדרם עד שנת 2006, ומשנת 2007 ואילך לא שולם סכום כלשהו.

במהלך הדיון מ-11/05/11, ערך בית המשפט ביקור במקום, וממצאיו יפורטו בפרק ההכרעה להלן.